Покупка квартиры в новостройке: как не въехать в долгострой?

Илья хочет приобрести в ипотеку квартиру в строящемся доме, но в связи со слухами о кризисе у него нет полной уверенности в том, что дом действительно будет сдан в срок. Как банк проверяет и контролирует аккредитованных застройщиков? При какой степени готовности дома можно приобретать квартиры в ипотеку, в чем особенности оформления таких кредитов?

Руководитель отдела развития бизнеса банка DeltaCredit Дмитрий Поляков:

«Данный вопрос сейчас актуален для многих граждан, желающих приобрести квартиру на первичном рынке жилья, тем более что анализ рынка недвижимости говорит о смещении фокуса покупателей на новостройки.

При выборе застройщика прежде всего стоит ориентироваться на те компании, которые осуществляют деятельность в рамках 214-ФЗ. Не менее важным фактором для принятия положительного решения является наличие опыта строительства, анализ которого позволяет судить о качестве исполнения обязательств перед дольщиками, в том числе и сроке ввода в эксплуатацию. Также рекомендую анализировать судебную практику в отношении того или иного застройщика, что даст дополнительную информацию о правовом характере деятельности.

В целом каждый банк предъявляет свои требования к готовности жилого дома. При этом риски «недостроя» прямо пропорциональны этапу строительства. Особенностью выдачи кредита на приобретения квартир или апартаментов на первичном рынке является характер залога, так как право собственности у таких объектов еще не возникло, в залог предоставляются права требования на приобретаемый объект. После получения свидетельства о собственности в залог переоформляется уже квартира».

Управляющий строительной компанией «Западный луч Development» Алексей Суслов:

«Сегодня многие покупатели недвижимости сталкиваются с тем, что приходится идти на компромиссы – покупать то, что есть. Выбор планировок в сданном доме невелик, большинство наиболее удачных квартир раскуплено. Да и цена часто не соответствует ожиданиям, так как сданный дом считается высоколиквидным и застройщик хочет его продать по запланированной цене.

Если нет необходимости срочно переехать в купленную квартиру, то покупка на этапе строительства – правильный шаг.

Приобретение недвижимости в строящемся доме не является высокорисковым действием. Даже в кризисные годы подавляющее большинство застройщиков выполнили свои обязательства перед дольщиками, потери могли быть только в части задержки окончания строительства. Поэтому не нужно этого бояться. Да, вы не можете пройтись по квартире в момент покупки, но преимущества очевидны – большой выбор планировок, стоимость, рассрочка.

При покупке квартиры в строящемся доме в первую очередь нужно ориентироваться на репутацию застройщика, проверить наличие всех разрешительных документов: разрешение на строительство, проектная декларация.

С этого года с вводом обязательного страхования ответственности застройщиков риск дольщика минимизирован, так как вложения дольщиков фактически застрахованы страховыми компаниями либо гарантиями банка».

Руководитель агентства по защите прав дольщиков Антон Бланк:

«Главный имущественный интерес дольщика, который всегда нуждался в защите – это обязанность застройщика передать квартиру в срок в соответствии с договором долевого участия. Российское законодательство содержит в себе шесть возможных способов обеспечения исполнения обязательств: задаток, банковская гарантия, неустойка, залог, удержание, поручительство. До наступления этого года из этих шести способов на практике дольщика защищало только два. Первый – залог земли. Ипотека земли, в силу закона, с одновременной ипотекой так называемых строительных улучшений данного земельного участка. Второй – неустойка за неисполнение или просрочку выполнения застройщиком обязательств передаче квартиры.

Законом о долевом участии предусмотрен еще один способ – это поручительство, однако на практике он практически не применялся. Еще две косвенные меры (формально не являются способом обеспечения) также призваны стоять на защите интересов дольщика.

1. Государственная регистрация договора долевого участия – это и проверка регистратором документов застройщика на соответствие обязательным требованиям и защита дольщика от двойных продаж;

2. Право дольщика на расторжение договора и возврат внесенных денег – это просрочка передачи более чем на 2 месяца, ненадлежащее качество и иные основания.

Применение этих способов на практике фактически означало, что чем выше стадия готовности дома (коробки, фасада, внутренней отделки, благоустройства), тем больше гарантий у дольщика. Если дом по факту оказывался недостроен даже на уровне коробки, то ни одна из перечисленных мер не могла на 100% защитить дольщика. Данные обстоятельства привели к тому, что с января 2014 года законодателем был добавлен еще один способ обеспечения – застройщик должен выбрать его из страхования или поручительства банка. С поручительством банка все понятно, а вот со страхованием не все так просто. Страхование – это участие застройщика в обществе взаимного страхования или заключение соответствующего договора со страховой компанией.

По всей видимости, переговоры строителей со страховыми компаниями идут тяжело, и строители смотрят в сторону общества взаимного страхования или строительства на кредитные деньги, что будет означать фактическую ликвидацию долевки. Общество взаимного страхования (в соответствии с установленными требованиями это не менее 30 застройщиков с трехлетним опытом строительства многоквартирных домов на деньги дольщиков, каждый застройщик должен соответствовать нормам оценки финансовой устойчивости) уже создано самими застройщиками при непосредственном участии исполнительной власти. При заключении договора долевого участия на приобретение квартиры во вновь создаваемых в 2014 году объектах дольщику (помимо ранее установленного перечня) должны предъявить копию договора страхования или выписку из протокола об участии застройщика в обществе взаимного страхования.

Если новые инструменты заработают и не приведут к ликвидации долевого участия, вкладывать деньги в строительство (в том числе оформлять ипотеку в строящемся доме) будет гораздо безопаснее».