Хочешь сдать квартиру — спроси у соседей! В России готовят новый закон, который изменит правила аренды жилья

В России собираются запретить сдавать в аренду квартиры без разрешения соседей. Законопроект, обязывающий собственников письменно согласовывать сдачу помещения, если они не регистрируют договор аренды, рассматривает Госдума. Адвокат Василий Ласкин считает, что такой закон работать не будет. Этому посвящена его колонка для портала E1.RU.

Прежде чем я перейду к размышлениям, приведу факты. Согласно пояснительной записке, заручиться поддержкой соседей нужно собственнику, который сдает квартиру без оформления договора, прошедшего регистрацию в органах Росреестра. В первую очередь речь идет о квадратных метрах, сдаваемых посуточно.

Проект вносит прямую оговорку: если между сторонами подписан обычный договор найма (или аренды) и он зарегистрирован в ЕГРН, согласие соседей не спрашивается.

Обязанность появляется только тогда, когда сделка остается в потенциально теневой плоскости — то есть не фиксируется в реестре недвижимости. Логика депутатов такова: если прозрачный наем дает государству данные о квартире и арендаторе, то он защищает и соседей. Все остальные случаи таких гарантий не дают, поэтому право вето делегируется жильцам смежных квартир.

Согласие можно оформить в произвольной форме, но в нем обязательно должны быть указаны: ФИО и паспортные данные соседей, либо наименование и ОГРН (для юридических лиц), реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В случае нарушения авторы инициативы предлагают ввести административную ответственность для собственника, который предоставляет помещение в аренду без заключения договора. Также они предусмотрели ответственность владельца квартиры, который не заручился согласием соседей.

После изучения матчасти давайте разбираться в сильных и слабых сторонах инициативы. Бесспорным плюсом законопроекта является то, что он акцентировал проблему с нерадивыми краткосрочными нанимателями жилья и безответственными владельцами этого бизнеса.

В некоторых домах сдаваемые посуточно квартиры составляют приличную часть, а где-то их почти нет.

Инициатива касается не только краткосрочного найма, но и долгосрочных договоров, не прошедших регистрацию в Росреестре.

Но на этом о плюсах можно забыть. Остальное вызывает больше вопросов, чем одобрений. Представим себя в роли соседа и в роли собственника.

Вот, к примеру, я сосед. Приходит ко мне какой-то человек, которого я в глаза не видел, просит от меня какое-то письменное согласие, да еще с паспортными данными. Захотите вы что-то подписывать? Ситуацией обязательно воспользуются мошенники, скажут: «Здравствуйте, я ваш новый сосед, получите-распишитесь». Гербовых свидетельств о праве собственности сейчас нет, принесут «выписку» о праве собственности, попросят СНИЛС и цифры из СМС.

Словом, аферисты воспользуются тем, что подавляющее большинство россиян не читает новые законы, и таким образом инициатива слуг народа способна ударить по самим представителям народа. Причем ощутимо в материальном плане.

Любое нововведение сопровождается волной злоупотреблений и мошенничеств (вспомним, когда в стране обновляют банкноты, вводят новые счетчики, обязывают делать поверку уже установленных и т. п.) Что мы получим в сухом остатке? Ежегодно тысячи обманутых мошенниками людей и дефицит предложений на период апробирования закона. Получим и ценовой скачок на рынке сдачи такого жилья.

В результате вместо того, чтобы усилить работу участковых с нерадивыми квартирантами или наймодателями, мы наоборот создадим нагрузку на правоохранительные органы от уголовного розыска до следствия, обнулим сбережения ряда сограждан, поддавшихся на мошеннические действия, и не решим проблему реально недобросовестных арендодателей.

Но главный минус в том, что резонансная инициатива нарушает Гражданский кодекс: в частности, каждый собственник имеет право сам решать, как ему распоряжаться имуществом.

Как только мы начинаем ставить собственника в зависимость от волеизъявления других лиц, то тут же, сами того не ведая, можем запустить совсем нездоровый механизм.

Такие шаги могут довести до требования разрешения от соседа парковаться рядом с его машиной или же до того, чтобы каждый из соседей приглашал лишь определенное согласованное число гостей.

Мне непонятно: в чём необходимость таких драконовских мер? Закон уже сейчас предусматривает ответственность собственников арендуемых квартир перед соседями за неудобства от квартирантов. Кроме того, существует служба участковых уполномоченных. Может быть, нужно поработать с укомплектованием их штата — и порядка станет больше?

А теперь давайте углубимся в механизм работы инициативы. Зададим резонный вопрос: как быть в юридическом поле с соседями, которые не дали добро на сдачу? В случае отказа придется годы провести в судах и, может, даже жить в коридоре суда и спать на раскладушке.

Естественно, с учетом возникших расходов цены на съем такого жилья, скорее всего, вырастут.

Отсюда вытекает еще один вопрос: правильно ли, что соседи имеют право на такой отсев, если у них у самих в квартире может быть свалка или живут толпы собак?

Мой ответ: нет. Авторы законопроекта — романтики. Вероятно, они представляют себе соседей как себе подобных людей, культурных и образованных, выросших в хорошей социальной среде. Но юристы, медики и работники полиции в красках расскажут вам, кто может оказаться за соседской дверью. И уж у таких людей вы не то что не получите согласий, но и сами устанете их призывать к порядку.

Я могу рассказать, что в ходе личных адвокатских кейсов видел и соседей — владельцев физически уничтоженных квартир с 25 кошками, и наркопритоны. Вот у них предлагается получать одобрение. Законопроект не предполагает при этом получения молчаливого согласия: ответы должны быть письменными. Поэтому работа с этим контингентом будет идти месяцами и годами.

И что делать, если собственник живет в другом городе, стране, работает на вахте, пребывает в армии или местах лишения свободы, если там долевая собственность, если не все собственники готовы дать согласие? Как видите, большое количество частных случаев делает закон нежизнеспособным.

Схемы обхода закона будут плодиться, всякий запрет порождает эту потребность у определенных слоев общества. Из-за краткости предлагаемых нововведений не ясно даже, как контролер должен проверять оригинальность согласия соседа, если, к примеру, этого соседа нет на месте на момент проверки по разным причинам. Словом, всё как в рассказах Салтыкова-Щедрина. Механизм не продуман совсем.